別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 3-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩元　透   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 鹿児島市吉野町８４１２番３ ②地積(㎡) 330  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.5:1 畑 周辺に一般住宅等が見られる宅地見込地地域 水道 鹿児島 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西  100 ｍ、南  300 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   21.0 ｍ、奥行　約　　   16.0 ｍ、規模　　        330 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 接面道路はない 交通 施設 鹿児島駅北東方 5.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の 　将来予測 吉野地区の一般住宅、共同住宅が散見される外、農地も多く残っている地域である。宅地見込地に対する需要は やや停滞している。宅地見込地価格は、ほぼ安定～やや下落傾向で推移していくものと判断する。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後、一般住宅敷地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     12,800 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     12,200 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧鹿児島市北部吉野地区の宅地見込地地域である。需要者は、鹿児島市内の不動産開発業者である。 近隣地域を含む吉野地区の宅地見込地に対する需要は、吉野土地区画整理事業の進捗状況の影響を受け、やや停滞気味 である。宅地見込地価格は、ほぼ安定～やや下落傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 近隣地域は、一般住宅、共同住宅も散見される宅地見込地地域である。鑑定評価額は、比準価格を基本に、控除後の価 格も参考にし、更に、前年価格をも勘案して、上記のとおり決定した。この価格は、類似地域内の基準地から規準した 価格とも均衡を得ており、近隣地域の宅地見込地需要動向を反映した妥当な価格と判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　鹿児島 3-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　     12,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 94.5] [100.0] 100      12,600  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     12,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市内宅地開発は、中小の住宅団地を中心に進 められている。宅地分譲はほぼ安定的に推移してい る。見込地価格は、ほぼ安定的に推移している。 地域要因に特段の変動は、認められない。宅地見込 地の需要は、やや停滞気味である。見込地価格は、 ほぼ安定～やや下落傾向で推移している。 個別的要因に変動は、認められない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　   +5.0 環境　　　　　　　　　  -10.0 宅地造成　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0