別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -68 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前原　秀昭   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市西谷山３丁目１５番２１ ｢西谷山３－１５－２１｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 慈眼寺 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   230 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 慈眼寺駅北西方 780m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　区画整然とした新興の住宅地域で、今後も発展的に推移すると予測する。交通・利便施設への接近性に優れ、 需要は堅調である。地価は、強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、西谷山地区を中心とし、その周辺に位置する住宅地域と判定した。主たる需要者は、戸建住宅を求め る個人である。交通・生活利便性に優れ、区画整然とした新興住宅地域で、需要は堅調で、地価は強含みで推移してい る。需要の中心となる価格帯は、土地は１５００万円～２０００万円程度、新築分譲住宅は３２００万円～３７００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　第１種低層住居専用地域で、自用の戸建住宅を中心とする地域であり、収益性に馴染まないため、収益還元法は適用 できなかった。比準価格は、取引時点の新しい西谷山地区を中心に、類似性の高い事例から試算されており、市場性を 反映し、説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [107.1] [100.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルスの影響が落ち着き、土 地取引は回復傾向にあり、住宅地、商業地と もに地価上昇地点が増加している。 　谷山第二地区土地区画整理事業区域西部の 新興の住宅地域で、交通・生活利便性に優れ 、需要は堅調である。地価は強含みで推移し ている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％