別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -67 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真悟   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 40,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市千年１丁目３７５０番８０ ｢千年１－４０－１３｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鹿児島中央駅北方 7.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした高台の既成住宅地域。当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。中心市街地に やや遠く利便性に劣るが、割安感から宅地需要は堅調である。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市の北部高台の千年、花野光ヶ丘、西伊敷地区等の既成住宅地域である。需要者の中心は鹿児島 市内に居住する自用目的の勤労者、個人事業主等である。生活利便性は比較的良好であるものの、中心市街地にやや遠 い。周辺団地や分譲マンション等と比較しての割安感から宅地需要は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は、 土地は８００万円程度、新築戸建物件は２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地が存する近隣地域は第一種低層住居専用地域に存するため、許容容積率が低く、投資採算性に乏しいことから収 益還元法は適用しなかった。比準価格は市場の実勢を反映した実証的かつ客観的な価格であり、当該地域は自用の戸建 住宅地としての需要が中心であることから比準価格を標準とし、代表標準地との均衡をも踏まえて、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,100 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.0] 100 [124.2] [102.0] 100 40,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市の人口は減少傾向、県内景況は生産 、畜産等が弱含み傾向で、観光、消費は回復 、持ち直し傾向。今後は物価高騰による影響 が懸念される。 地域要因に目立った変化は特にない。中心市 街地までやや遠く利便性に劣るが、割安感か ら宅地需要は比較的堅調で、地価は横ばい傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％