別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -65 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市平川町字大薗６０３番３外 ②地積 　(㎡) 401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 指定既存集落区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかに空 地、農地も見られる 住宅地域 北西5m市道 水道 五位野 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 五位野駅北東方 600m 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 指定既存集落区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、市街化調整区域内の既成住宅地域である。周辺にはミニ開発等も見られ比較的割安であることから 、一定の需要はあり地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平川町を中心とする鹿児島市南部の市街化調整区域内の住宅地域一円と判定した。需要に係る主な市場 参加者は、当該地域に地縁を有する個人である。他の住宅地域に比し割安感のある当該地域は、ミニ開発等が見られる ように安定した宅地需要が見込まれ、地価は強含み状況にある。需要の中心は、土地については概ね７００万円～１， ０００万円であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で現実に成立した取引価格を価格査定の根拠としており、実勢を反映した実証的な価格である 。本件では市街化調整区域内の事例を収集し比準し得たので、妥当な結果を得ることができた。また、自用の戸建住宅 を中心とする地域に所在することから、収益を指向した投資物件は少ない。規範性のある賃貸事例を収集できず収益還 元法の適用は断念した。よって、本件では比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [123.5] [101.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍により下げ基調だった景気は行 動制限緩和、市中心部の再開発等により底を 打った。宅地需要が回復し地価は反転の兆し が見えてきた。 ＪＲ五位野駅周辺の従前からの住宅地域であ る。割安感のある当該地域は、安定した需要 が見込まれ、地価は堅調に推移すると予測さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％