鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 -64　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０１４６２０１ -82173	鹿児島市		貸家建付地	（　）	不整形	南西7m市道、中間画地		１住居河岸侵食 (60,200)
b	１２２０９４６２０１ -79186	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１住居立地適正化計画区 (60,160)
c	１２２０７４６２０１ -85931	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南東4.7m市道、中間画地		１住居 (60,188)
d	１２２０５４６２０１ -79208	鹿児島市		貸家建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		近商立地適正化計画区 (90,200)
e	１２２０５４６２０１ -79111	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、中間画地		１住居立地適正化計画区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,768	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	92,932	100 [ 67.6]	137,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 240,905	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	231,639	100 [ 153.7]	150,709		151,000
c	(　 ) 101,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	95,451	100 [ 68.5]	139,345		139,000
d	(　 ) 242,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	242,240	100 [ 163.6]	148,068		148,000
e	(　 ) 209,361	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,361	100 [ 142.1]	147,334		147,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +62.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

鹿児島 -64　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当該地域は、高層の分譲マンションが多く見られる住宅地域であり、最有効使用を分譲マンション用地と判断したため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

立地条件等から最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,619,720,308	1,320,138,611	12	485,000	4,150.00	272,000	4,900.00
⑧開発法による価格	299,581,697 円　　　　（　 141,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 -64　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,129 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,129.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
650.00 ㎡	4,900.00 ㎡	4,250.00 ㎡	650.00 ㎡	4,150.00 ㎡	ＲＣ・11F ( 55 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 30.5 ％）	（ 230.2 ％）	（ 199.6 ％）	（ 30.5 ％）	（ 84.69 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	40.0 ｍ 52.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

485,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 485,000 円／㎡　　×　　 4,150.00 ㎡　　＝　　　　 2,012,750,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,012,750,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 272,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 280,160 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 280,160 円／㎡　　×　　　 4,900.00 ㎡　　＝　　　　 1,372,784,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,012,750,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 221,402,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,594,186,500 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	100,637,500 円	( 5 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 90,704,579 円
	販売総額(2期)	100,637,500 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 84,907,859 円
	販売総額(3期)	1,811,475,000 円	( 90 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,444,107,870 円
収入合計		－	－	－	－	1,619,720,308 円
支出	建築工事費(1期)	137,278,400 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 127,284,532 円
	建築工事費(2期)	137,278,400 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 118,031,968 円
	建築工事費(3期)	1,098,227,200 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 875,506,724 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	132,841,500 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 123,170,639 円
	販売管理費(2期)	88,561,000 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 76,144,748 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,320,138,611 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,619,720,308 円　　－　　　　　　 1,320,138,611 円　　＝　　　　　 299,581,697 円 141,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
鹿児島 -64　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 -64

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　有馬　佑介

TEL.

鑑定評価額

307,000,000 円

１㎡当たりの価格

144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市東郡元町１１番８｢東郡元町１１－１０｣				②地積　(㎡)	2,129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:1.5	共同住宅ＲＣ11	高層のマンションが多く見られる共同住宅地域	東8m市道	水道、ガス、下水	南鹿児島 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 53.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

南鹿児島駅南東方

800m

法令

規制

準工

特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、分譲マンションが多く立地している地域である。マンション販売価格は昨今著しく上昇をみせてい
たが、最近では価格の上限に達しているといえ、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 140,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鹿児島市の中心部に近い利便性の高い地域である。主な需要者は大手または中堅のマンション開発業者
である。開発業者は積極的な素地取得の動きを見せているが、近年高騰を続けるマンション販売価格が上限に達してい
ることや建築費の高騰等の影響で、これまで以上の高値での素地の取得は難しい状況であるため、地価は横ばい傾向で
ある。中心価格帯は２０００㎡で３億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、分譲マンションが多く立地している地域である。比準価格は、流通性の観点から求めたもので、市場にお
ける実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。一方で、開発法による価格はマンション開発業者の
投資採算性を反映している。したがって、両価格ともに説得力を有し規範性が認められるため、比準価格と開発法によ
る価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費や観光関連は持ち直しているが、物
価高の影響で景気はやや足踏み状況にある。
住宅需要は引き続き堅調な状況にある。

東郡元町に所在する分譲マンションが多く立
地している地域である。市内では分譲マンシ
ョンの供給が増加し販売価格は高止まりして
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 -64　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２４６２０１ -94887	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北東11m市道、南東5.5m、角地		１住居洪水浸水想定区域 (70,200)
b	１２２０４４６２０１ -89613	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、北東4m、二方路		１住居 (70,160)
c	１２２０６４６２０１ -97628	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北15.5m市道、西8m、南8m、三方路		近商 (100,225)
d	１２２０１４６２０１ -82014	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南東24m市道、北西7m、二方路		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,193	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	166,790	100 [ 113.0]	147,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 127,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.6]	134,538	100 [ 91.9]	146,396		146,000
c	(　 ) 120,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	145,922	100 [ 97.7]	149,357		149,000
d	(　 ) 269,293	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	267,724	100 [ 173.4]	154,397		154,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

鹿児島 -64　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は分譲マンションが多くみられる地域であり、対象標準地の規模等も勘案した最有効使用は分譲マンションと判断していることから、収益目的の土地取引を想定することは規範性に劣るため収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

対象標準地の最有効使用を分譲マンションと判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,622,638,795	1,324,656,113	12	485,000	4,150.00	275,000	4,900.00
⑧開発法による価格	297,982,682 円　　　　（　 140,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 -64　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,129 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,129.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
650.00 ㎡	4,900.00 ㎡	4,250.00 ㎡	650.00 ㎡	4,150.00 ㎡	ＲＣ・11F ( 55 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 30.5 ％）	（ 230.2 ％）	（ 199.6 ％）	（ 30.5 ％）	（ 84.69 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	40.0 ｍ 52.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

485,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 485,000 円／㎡　　×　　 4,150.00 ㎡　　＝　　　　 2,012,750,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,012,750,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 275,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 283,250 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 283,250 円／㎡　　×　　　 4,900.00 ㎡　　＝　　　　 1,387,925,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,012,750,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 201,275,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,589,200,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	23 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	161,020,000 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 138,444,996 円
	販売総額(2期)	1,449,180,000 円	( 72 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 1,166,300,064 円
	販売総額(3期)	402,550,000 円	( 20 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 317,893,735 円
収入合計		－	－	－	－	1,622,638,795 円
支出	建築工事費(1期)	138,792,500 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 131,145,033 円
	建築工事費(2期)	138,792,500 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 121,609,989 円
	建築工事費(3期)	1,110,340,000 円	( 80 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 893,601,632 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	100,637,500 円	( 50 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 94,196,700 円
	販売管理費(2期)	100,637,500 円	( 50 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 84,102,759 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,324,656,113 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,622,638,795 円　　－　　　　　　 1,324,656,113 円　　＝　　　　　 297,982,682 円 140,000 円／㎡