別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -61 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市春山町１７９９番３７ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道 上伊集院 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 上伊集院駅南西方 1.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 春山町の中心部に近く、宅地造成が見られる住宅地域である。住宅建築も活発に行われているので地価は安定的 に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春山町を中心とする周辺の住宅地域一円である。当該地域は宅地開発が活発に行なわれている。近隣地域 は比較的古い住宅団地であるが、地価の割安感から安定した需要が見込め、土地取引は堅調に推移している。需要の中 心は最終需要者である個人が中心である。土地価格が総額で８００万円前後（規模２００㎡）新築戸建住宅は２５００ 万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で賃貸を想定したとしても収益を考慮する程はなく、また賃貸事例の収集ができないこ とから、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は周囲の多くの取引事例より試算した価格で、市場性を反映し最 終需要者の意思決定プロセスが表れていることから、説得力に有する。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準 価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -48                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 60.5] [103.0] 100 39,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市の人口は５９３，１２８人（令和２ 年国勢調査）－１％の減少傾向であるが世帯 数は増加している。 西口の再開発、かごっま屋台村の再始動等で 鹿児島中央駅周辺の活性化に貢献できるか期 待されている。 個別的要因の変化は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％