鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 -60　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７４６２０１ -85819	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、北西4m、角地		２中専 (70,200)
b	１２２０７４６２０１ -85693	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
c	１２２０８４６２０１ -91394	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２２０５４６２０１ -78979	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	１２１１１４６２０１ -96743	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,837	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	105,230	100 [ 92.0]	114,380	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 100,392	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	96,185	100 [ 85.7]	112,235		114,000
c	(　 ) 99,581	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	98,214	100 [ 93.0]	105,606		108,000
d	(　 ) 114,754	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	113,291	100 [ 97.8]	115,839		118,000
e	(　 ) 113,911	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	116,445	100 [ 94.6]	123,092		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

鹿児島 -60　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,971,937	877,922	4,094,015	3,052,660	1,041,355	（　0.9696） 1,009,698	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	21,035,375 円　　　　（　 88,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 -60　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	237 ㎡	16.0 m x 14.4 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４５㎡と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	100.0	135.00	1,635	220,725	2.0	441,450
							0.0	0
2～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	1,635	220,725	2.0	441,450
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		441,450		882,900
								0

⑨年額支払賃料	441,450 円　×　12ヶ月　＝　 5,297,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,297,400 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 333,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,963,664 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	882,900 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,273 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,971,937 円　　　　（　 20,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-53	1,375 ( 1,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,573	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,638 円/㎡　月額支払賃料（　 1,635 円/㎡）　基準階 2 F B
b	鹿児島収５　　　　-54	1,409 ( 1,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,702
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 -60　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,800 円	39,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	158,922 円	5,297,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 338,300 円	39,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,800 円	39,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,800 円	39,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 877,922 円　（　　　　　　 3,704 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,800,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0844 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,052,660 円（　　　　　 12,880 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,971,937 円
②総費用	877,922 円
③純収益　①－②	4,094,015 円
④建物等に帰属する純収益	3,052,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,041,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,009,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,260 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,035,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
鹿児島 -60　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 -60

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　吉村　弘道

TEL.

鑑定評価額

27,500,000 円

１㎡当たりの価格

116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市紫原４丁目２８番３０外				②地積　(㎡)	237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北東5m市道	水道、ガス、下水	南鹿児島 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 250 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
ｍ市道

交通

施設

南鹿児島駅北西方

2.0km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地周辺の高台に造成され熟成した大規模住宅団地であるが、利便施設が整って市街地へのアクセスも比較的
良好なことから、子育て世代が流入している。そのため、今後次第に世代交代が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は紫原地区の住宅地域一円。高台に造成され熟成が進んだ住宅団地であり、スーパー、金融機関等の施設が
団地内の幹線に建ち並び利便性が高い。市街地へのアクセスも良好なことから需要は堅調な状態にある。典型的な市場
参加者は注文住宅の建設を企図するエンドユーザーが想定される。需要の中心となる価格帯は細分化した土地で１３０
０万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は標準地の位置する紫原地区で実際に成立した取引資料を採用し検討のうえ求めた価格であり、実勢を反映し
た実証的・客観的な価格である。一方、収益価格は地域的に収益物件の取得に要した資金に見合う賃料が収受できない
ことから低位に試算された。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格を中心に収益価格を参
酌し、前年代表標準地の価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 111,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[105.0]

100
[ 93.6]

[102.0]
100

117,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市街地周辺において造成された高台の分譲団
地は分譲後年数を経過して需要も低調であっ
たが、近年、郊外部から都心へ需要が回帰す
る傾向にある。

市内最古の大規模造成団地であるが地区内の
人口・世帯数は微減傾向で高齢化率も鹿児島
市の平均以下で世代の入れ替わりが進んでい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 -60　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７４６２０１ -85945	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２２０７４６２０１ -85819	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、北西4m、角地		２中専 (70,200)
c	１２２０５４６２０１ -78979	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２１０９４６２０１ -87908	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	１２１０８４６２０１ -85094	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,215	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	116,516	100 [ 90.0]	129,462	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 100,837	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.5]	106,116	100 [ 94.0]	112,889		115,000
c	(　 ) 114,754	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	113,179	100 [ 99.6]	113,634		116,000
d	(　 ) 114,679	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	115,826	100 [ 111.4]	103,973		106,000
e	(　 ) 127,024	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	123,238	100 [ 96.8]	127,312		130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

鹿児島 -60　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,675,444	871,745	3,803,699	3,068,000	735,699	（　0.9696） 713,334	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,861,125 円　　　　（　 62,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 -60　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	237 ㎡	16.0 m x 14.4 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平均専有面積約４５㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	100.0	135.00	1,530	206,550	2.0	413,100
							0.0	0
2～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	1,545	208,575	2.0	417,150
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		415,125		830,250
								0

⑨年額支払賃料	415,125 円　×　12ヶ月　＝　 4,981,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,981,500 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 313,835 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,667,665 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	830,250 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,675,444 円　　　　（　 19,728 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-53	1,375 ( 1,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,528	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,548 円/㎡　月額支払賃料（　 1,545 円/㎡）　基準階 2 F B
b	鹿児島収５　　　　-54	1,409 ( 1,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,566
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 -60　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,000 円	40,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	149,445 円	4,981,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 340,000 円	40,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 871,745 円　（　　　　　　 3,678 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,000,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0844 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,068,000 円（　　　　　 12,945 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,675,444 円
②総費用	871,745 円
③純収益　①－②	3,803,699 円
④建物等に帰属する純収益	3,068,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	735,699 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	713,334 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,861,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,700 円／㎡）