別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -59 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 6,180,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市上谷口町１０９７番２ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 低層戸建住宅等が建 ち並ぶ住宅地域 南西5.3m市道 水道 薩摩松元 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位南西５．３ ｍ市道 交通 施設 薩摩松元駅南東方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の良い住宅地域である。上谷口町の人口は増加傾向にあるが、当該地域は新興住宅地域との競合により、 緩やかに減退傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上谷口町、春山町、石谷町等の住宅地域一帯が代替競争関係である。需要者の中心は、鹿児島市中心部に 通勤する個人である。当該地域はＪＲ薩摩松元駅に近く市中心部への通勤利便性が良好である。しかし近隣の住宅地域 との競合で需要は緩やかに減退していて、地価は下落が続いている。需要の中心となる価格帯の土地価格は１５００万 円前後であり、新築戸建住宅は２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くから戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸を想定することは現実的ではないことから、収益還元法は非適用とし た。他方、比準価格は近い位置にある取引事例を重視して試算した価格で、同地区の市場性を反映し最終需要者の意思 決定プロセスを表していることから、説得力に優れる。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -48                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.8] [104.0] 100 26,600  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市の人口は５９３，１２８人（令和２ 年国勢調査）－１％の減少傾向であるが世帯 数は増加している。 西口の再開発、かごっま屋台村の再始動等で 鹿児島中央駅周辺の活性化に貢献できるか期 待されている。 個別的要因の変化は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％