別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -57 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　西村　重行   TEL.

鑑定評価額 2,850,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市油須木町３０４番３２ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 南西5m市道 水道 伊集院 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、５ ｍ市道 交通 施設 伊集院駅北東方 12.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅団地であり、今後も現在の住環境を維持すると思われる。人口減少、高齢化の進行のほか 物価高などによる不透明な経済状況が加速しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は油須木町、東俣町、西俣町を中心とする市域北部の住宅地域一円である。需要者は、当地域に地縁、血縁 関係があってマイホームを希望する個人が中心である。近隣地域は一般住宅のほか、空地、空家も目立つ古くからの小 規模開発の戸建住宅地域である。当地域の人口減少、高齢化は深刻であることから、宅地需要は一段と低調であり、更 にコロナ禍も加わって土地取引は極めて少ない。需要の中心は３００万円前後であり、新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の売買による取引事例から求めたもので、不動産市場の実勢を反映した価格である。近隣地域 は一般住宅地としてのほぼ純化した土地利用状況にあり、アパートなどの収益物件は殆ど見受けられない。賃貸市場が 未熟成であることから、収益価格は適用できなかった。本件では、居住の快適性、利便性を主たる選択指標とする住宅 地域にあって、これを反映した比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [105.0] 100 [158.4] [104.0] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地では再開発が活発で、地価へ影響を及 ぼしている反面、コロナ禍による宅地需要の 減少は、商業地の事業形態により差異が見ら れる。 戸建需要の低迷、物価高などの不透明な経済 状況が加わり、地域内の宅地需要は減少傾向 が強い。地価は下落傾向である。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％