別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -54 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真悟   TEL.

鑑定評価額 8,540,000 円  １㎡当たりの価格 45,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市花野光ヶ丘１丁目４３００番２３０ ｢花野光ヶ丘１－１７－２４｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 9.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鹿児島中央駅北西方 9.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした高台の既成住宅地域。当面は現状を維持したまま推移するものと予測するが、中心市街地 にやや遠く、住宅地需要は低調である。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市の北部高台の花野光ヶ丘、千年、西伊敷地区等の既成住宅地域である。需要者の中心は鹿児島 市内に居住する自用目的の勤労者、個人事業主等である。生活利便性は比較的良好であるものの、中心市街地にやや遠 いことから住宅地に対する需要は低調である。需要の中心となる価格帯は、土地は８００～９００万円程度、新築戸建 物件は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地が存する近隣地域は第一種低層住居専用地域に存するため、許容容積率が低く、投資採算性に乏しいことから収 益還元法は適用しなかった。比準価格は市場の実勢を反映した実証的かつ客観的な価格であり、当該地域は自用の戸建 住宅地としての需要が中心であることから比準価格を標準とし、代表標準地との均衡をも踏まえて、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,100 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.0] 100 [116.3] [106.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市の人口は減少傾向、県内景況は生産 、畜産等が弱含み傾向で、観光、消費は回復 、持ち直し傾向。今後は物価高騰による影響 が懸念される。 地域要因に目立った変化は特にない。中心市 街地までやや遠く、利便性に劣ることから宅 地需要は弱く地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％