別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -53 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 81,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市中山１丁目２９９５番３６外 ｢中山１－２１－７｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 谷山 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   110 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 谷山駅北西方 3.3km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、鹿児島市郊外部の幹線道路背後に位置する住宅地域である。住宅地として熟成しており、住環境は 良好である。安定的な土地需要が認められることから、地価はやや上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中山を中心として、東谷山等の周辺地域を含む住宅地域である。主な需要者は自己での利用を目的とす る個人である。周辺の中山バイパス沿いには商業施設が建ち並び、生活利便性が良好である。住環境が良好な旧来から の熟成した住宅団地であり、根強い土地需要が認められ、地価はやや上昇傾向である。中心価格帯は２５０㎡台の土地 を前提にすると、２０００万円前後で、新築戸建の場合は４０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、自己使用目的で、居住の快適性や利便性を指標に取引がなされ、収 益性を前提とした取引は見られないため、収益還元法は適用せず取引事例比較法のみを適用する。そのため、比準価格 を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -44                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [ 85.3] [102.0] 100 80,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費や観光関連は持ち直しているが、物 価高の影響で景気はやや足踏み状況にある。 住宅需要は引き続き堅調な状況にある。 中山１丁目に所在する住宅地域である。近接 するバイパス沿いには店舗が建ち並び利便性 が高い。地域要因に特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％