別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -52 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 63,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市吉野町３０３７番１０外 ｢吉野１－１４－７｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 鹿児島 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 吉野地区土地区画整理事業区 域内 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 鹿児島駅北方 7.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 吉野地区土地区画整理事業区域内の一般住宅等を中心とした景観の良い住宅地域である。宅地需要は堅調である 。地価は若干強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉野地区を中心とした住宅地域一円です。主たる需要者は、鹿児島市吉野地区を含む鹿児島市北部及び 周辺の居住者、鹿児島市中心部へ通勤者等が中心である。区画整理事業が進行中であり住宅地域としての効用が増加し ている。取引は堅調で、地価は上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯の土地で１２００万円程度、新築戸建は２８ ００万程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ景観が良い区画整然とした戸建住宅地域である。既成市街地のため原価法は適用でき なかった。自己使用目的の取引が多く、賃貸市場は未成熟であり収益還元法を適用することもできなかった。しかし配 分法の適用で収益性を考慮した。比準価格は現実の取引事例をもとに試算されているので実証的である。従って、比準 価格を重視し、代表標準地との検討も十分踏まえ、上記の価格をもって、鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 61.2] [100.0] 100 63,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市の人口は５９３，１２８人（令和２ 年国勢調査）－１％の減少傾向であるが世帯 数は増加している。 西口の再開発、かごっま屋台村の再始動等で 鹿児島中央駅周辺の活性化に貢献できるか期 待されている。 個別的要因の変化は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％