別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -51 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　西村　重行   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市郡山町４００番２２ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 南東6m市道 水道 伊集院 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、６ ｍ市道 交通 施設 伊集院駅北東方 12.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模開発の戸建住宅地域であり、郡山町中心部との接近条件から、宅地需要は低調である。人口減少、高齢化 の進行のほか、物価高などによる不透明な経済状況が加速しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山町地区を中心とする市域北部の住宅地域であり、需要者は地区内居住者、市内に勤務地を有する個人 が中心である。当該地域は郡山町中心部からやや離れた一般住宅のほか、空き地も多い小規模開発の戸建住宅地域であ る。背後を山に囲まれ、面的な整備が遅れており、人口減少、高齢化を反映して宅地需要は低調であり、更にコロナ禍 の要因も加わって、その動きは鈍い。需要の中心は４００～５００万円程度であり、新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり、比準価格が求められた。近隣地域内は自己使用の一般住宅としての利用が大半であり、アパート等の収 益物件は殆ど見られない。賃貸市場が熟成しておらず、収益物件の経営が困難な地域であることから、収益価格は試算 できなかった。戸建住宅目的の土地需要が大半の住宅地域にあって、収益性よりも市場性が重視される傾向が強い。本 件では市場性を反映した比準価格を中心とし、更に、より広域的な検討を踏まえた上で鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地では再開発が活発で、地価へ影響を及 ぼしている反面、コロナ禍による宅地需要の 減少は、商業地の事業形態により差異が見ら れる。 郡山地区中心部から外れた傾斜地勢の住宅団 地であり、宅地需要が低く、地価は下落傾向 である。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％