別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -47 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市谷山中央６丁目２９番２１外 ｢谷山中央６－２９－２０｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 慈眼寺 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   180 ｍ、南   120 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 慈眼寺駅南東方 380m 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、鹿児島市南部の一般住宅が広がる住宅地域である。周辺には日用品店が多くみられ利便性は高く、 谷山駅周辺で進む区画整理の波及効果により需要は高まっており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、谷山中央や西谷山を中心とする鹿児島市南部の住宅地域である。主な需要者は自己での利用を目的とす る個人である。区画が整然とした住宅地が広がり、慈眼寺駅周辺も整備され店舗等の立地も進み、居住快適性や利便性 は高い地域であり、選好性の高い住宅地として需要は根強く、地価は上昇傾向である。中心価格帯は１２０㎡前後の土 地を前提にすると、１５００万円前後で、新築戸建住宅で３５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、自己使用目的で、居住の快適性や利便性を指標に取引がなされ、収 益性を前提とした取引は見られないため、収益還元法は適用せず取引事例比較法のみを適用する。そのため、比準価格 を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [113.0] [104.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費や観光関連は持ち直しているが、物 価高の影響で景気はやや足踏み状況にある。 住宅需要は引き続き堅調な状況にある。 谷山中央６丁目に所在する住宅地域である。 谷山駅周辺で進む区画整理の波及効果により 需要は高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％