別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -45 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩切　正廣   TEL.

鑑定評価額 9,350,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市本名町４６９番６ ②地積 　(㎡) 477   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途制限地域 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかに農 地も見られる住宅地 域 南西5.5m市道 水道 鹿児島 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 鹿児島駅北方 14.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地も見られる既成住宅地域である。近隣にスーパー等、生活利便施設が備わっている割に地価水準が 低く、割安感から土地に対する需要は堅調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市北部郊外の旧吉田町内の住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住目的の個人である。 当該地域は、農地も見られるも近隣にスーパー等、生活利便施設が備わっている割に地価水準が低く、土地に対する需 要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地は６００万円程度、新築の戸建は２４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が多い住宅地域で、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しない。原価法は既成市街地のため 適用できなかった。比準価格は現実の不動産市場における取引価格を基に試算されたもので、市場の実勢を十分に反映 しており説得力を有している。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [103.9] [104.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や資源価格上昇等による物価高に対して 賃上げは進まず、個人消費の低迷から景気の 先行きには弱さが見られる。 周辺に農地も見られるが、スーパー等の生活 に必要な利便施設が備わっている割に地価水 準が低いため、堅調な宅地需要が見られる地 域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％