別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 鹿児島 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -36 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市唐湊４丁目１８６７番３外 ｢唐湊４－１８－３２｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西3m市道 水道、ガス、下水 郡元 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   350 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 郡元駅西方 230m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅やアパート等が混在する既成住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持すると予測する 。街路条件が劣る地域であり周辺住宅地との競合等もあるが、当面、地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、唐湊地区を中心にその周辺地域を含む住宅地域一円である。典型的な需要者は、市内在住のマイホーム を求める個人が中心である。当該地域は、旧来からの既成住宅地域であり、駅、学校など利便施設への接近性は比較的 良好な地域で、アパート等も混在する地域である。街路条件や環境条件などが劣ることから、需要は弱いが、地価は概 ね横這いで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡で１４００～１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。原価法は既成市街地のため適用できなかった。収益価格は、標準地の画地規模が小 さく幅員も狭いことから、経済合理的な賃貸経営が不可能なため適用できなかった。比準価格は実際の取引からアプロ ーチした試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。よって、本件では、代表標準地との価格水準 の検討も十分踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 82.7] [104.0] 100 72,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市は、ウイズコロナによる行動制限が ない状況のなか、観光関連等を中心に景況は 回復しつつあり、不動産市況においても回復 傾向にある。 唐湊４丁目の既成住宅地域である。街路条件 や環境条件などが劣る地域で、周辺地域と比 較して市場競争力は弱い。地価は概ね横這い で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.5 環境　　　　　　 -11.5 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％