鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０９４６２０１ -79069	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西4m、角地		１住居 (70,200)
b	１２１０６４６２０１ -100260	鹿児島市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２２０８４６２０１ -91389	鹿児島市		貸家建付地	（　）	長方形	西3.6m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	１２２０６４６２０１ -97859	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２２０６４６２０１ -97728	鹿児島市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 263,473	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	246,899	100 [ 100.0]	246,899	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 227,728	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	235,394	100 [ 105.1]	223,971		231,000
c	(　 ) 168,412	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	209,070	100 [ 87.4]	239,211		246,000
d	(　 ) 156,873	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	159,226	100 [ 80.8]	197,062		203,000
e	(　 ) 254,721	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,815	100 [ 100.0]	259,815		268,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

鹿児島 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,427,266	1,807,567	6,619,699	5,484,570	1,135,129	（　0.9497） 1,078,032	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	22,459,000 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	17.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

間取１Ｋ（２５㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的な割合。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	80.0	88.00	1,928	169,664	2.0	339,328
							0.0	0
2～ 2	住宅	110.00	85.0	93.50	2,029	189,712	2.0	379,424
							0.0	0
3～ 3	住宅	110.00	85.0	93.50	2,029	189,712	2.0	379,424
							0.0	0
4～ 4	住宅	110.00	85.0	93.50	2,130	199,155	2.0	398,310
							0.0	0
～

計		440.00	83.8	368.50		748,243		1,496,486
								0

⑨年額支払賃料	748,243 円　×　12ヶ月　＝　 8,978,916 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 368.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,978,916 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 565,672 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,413,244 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,496,486 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,022 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,427,266 円　　　　（　 38,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-91	1,852 ( 1,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,949	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,032 円/㎡　月額支払賃料（　 2,029 円/㎡）　基準階 2 F B
b	鹿児島収５　　　　-65	1,902 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,107
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	516,600 円	86,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	269,367 円	8,978,916　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 731,800 円	86,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,100 円	86,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,100 円	86,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,807,567 円　（　　　　　　 8,179 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,484,570 円（　　　　　 24,817 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,427,266 円
②総費用	1,807,567 円
③純収益　①－②	6,619,699 円
④建物等に帰属する純収益	5,484,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,135,129 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,078,032 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,878 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,459,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
鹿児島 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 -31

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　徳山　哲朗

TEL.

鑑定評価額

51,500,000 円

１㎡当たりの価格

233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市荒田２丁目１７番４｢荒田２－１７－８｣				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	東5.9m市道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 320 ｍ、南 150 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．９ｍ市道

交通

施設

鹿児島中央駅南東方

2.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅や共同住宅等が混在する住宅地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。中心部に近い利便性に
優れた地域で、人口は増加傾向にある。宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、荒田地区を中心とした上荒田地区や下荒田地区等の周辺の市電沿線の住宅地域が圏域である。需要者の
中心は、小規模画地が市内の中高所得者を中心とした個人、中規模画地が賃貸マンション、大規模画地が分譲マンショ
ン等のデベロッパーと思料される。人口は増加傾向で、利便性に優れた当該地域の宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向
にある。市場の中心価格帯は、土地が５，０００万円程度、新築住宅は７，０００万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

居住目的の取引が主で、同一需給圏内の近隣地域及び類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、
比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、対象地周辺は戸建及び共同住宅が混在する地域と
して熟成しているが、元本価値に見合う家賃収入が得にくく、収益価格はやや低位に試算された。よって、比準価格を
標準とし、収益価格は比較考量し、広域的に周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    229,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ第８波や、物価高騰による消費の落ち
込み等が懸念されるが、急激な円安は一服し
、社会経済活動の再開の動きも強まり、全体
として回復傾向。

中心部に近い住宅地域で、地域要因に変動は
ない。利便性に優れる当該地域の人口は増加
傾向にあり、宅地需要は堅調で、地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０９４６２０１ -79069	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西4m、角地		１住居 (70,200)
b	１２２０６４６２０１ -97728	鹿児島市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２１１１４６２０１ -96913	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)
d	１２１１０４６２０１ -79898	鹿児島市		更地	（　）	長方形	北5.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２０１０４６２０１ -82933	鹿児島市		建付地	（　）	台形	北東10m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 263,473	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	246,412	100 [ 100.0]	246,412	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 254,721	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	258,797	100 [ 100.0]	258,797		267,000
c	(　 ) 234,652	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	220,040	100 [ 103.0]	213,631		220,000
d	(　 ) 212,375	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	217,897	100 [ 102.0]	213,625		220,000
e	(　 ) 242,045	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	244,893	100 [ 109.2]	224,261		231,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

鹿児島 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,620,231	1,814,135	6,806,096	5,484,570	1,321,526	（　0.9497） 1,255,053	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	26,146,938 円　　　　（　 118,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	17.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｒタイプ（約２３㎡）を想定

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

想定建物の用途・規模に対して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	80.0	88.00	2,077	182,776	2.0	365,552
							0.0	0
2～ 4	住宅	110.00	85.0	93.50	2,077	194,200	2.0	388,400
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	83.8	368.50		765,376		1,530,752
								0

⑨年額支払賃料	765,376 円　×　12ヶ月　＝　 9,184,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 368.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,184,512 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 578,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,605,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,530,752 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,343 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,620,231 円　　　　（　 39,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-90	1,881 ( 1,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,090	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,080 円/㎡　月額支払賃料（　 2,077 円/㎡）　基準階 2 F B
b	鹿児島収５　　　　-169	1,968 ( 1,965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,072
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	516,600 円	86,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	275,535 円	9,184,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 731,800 円	86,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,100 円	86,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,100 円	86,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,814,135 円　（　　　　　　 8,209 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,484,570 円（　　　　　 24,817 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,620,231 円
②総費用	1,814,135 円
③純収益　①－②	6,806,096 円
④建物等に帰属する純収益	5,484,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,321,526 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,255,053 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,679 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,146,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,000 円／㎡）