別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -22 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩切　正廣   TEL.

鑑定評価額 4,370,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市小山田町９４５８番８ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が混在する傾斜地の 住宅地域 西6m市道 水道 鹿児島中央 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   500 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鹿児島中央駅北西方 13.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部から遠く離れた、市街化調整区域内にある農家集落地域で、生活利便性等に劣り地縁性が強いため 宅地需要は弱く、地価は下落基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市北部郊外の小山田町及びその周辺の農家集落地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住 者及び地縁性を有する者である。市街化調整区域内にある生活利便性等に劣る地縁性が強い地域のため、宅地需要はほ とんどなく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域で、アパート等の賃貸物件はほとんどなく、賃貸市場が未成熟なため収益 還元法は適用しない。原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は現実の不動産市場における取引価格を 基に試算されたもので、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有している。よって、代表標準地との検討を踏まえ 、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [174.9] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や資源価格上昇等による物価高に対して 賃上げは進まず、個人消費の低迷から景気の 先行きには弱さが見られる。 市街地から遠く離れた市街化調整区域内にあ る地縁性の強い農家集落地域で生活利便性等 に劣り、宅地需要はほとんどない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％