別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鹿児島 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -21 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市下伊敷３丁目８２１番 ｢下伊敷３－１８－３１｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 鹿児島中央駅北方 4.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の住宅地域である。幹線道路への接続性は比較的優り、一定の需要は見込めるものの、街区整然性等に はやや劣り、需要は緩やかに減退傾向。今後も緩やかに衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、下伊敷地区、伊敷地区の住宅地域と判定した。需要者の中心は、鹿児島市内で戸建住宅用地を求める個 人である。需要者からの選好性に優る玉江小学校校区であること等から一定の需要は見込めるが、街路条件等が劣るこ とから需要は緩やかに減退傾向で、地価も横ばい乃至微下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額１０ ００万円から１５００万円程度、新築戸建住宅で２５００万円から３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では取引時点の比較的新しい下伊敷地区の住宅団地の事例からの査定価格を中心に決定しており、説 得力に特に優る。なお、収益価格は、第１種低層住居専用地域にあり、経済合理的な賃貸用共同住宅の建設が非合理的 な地域であることから適用できなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用すること が妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,300 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [ 87.8] [101.0] 100 65,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部では再開発の効果等もあり、地価上 昇の傾向が見られる。他方、郊外部では一部 地域を除き、需要が散発的な地域も多く、地 価下落傾向。 現状の居住環境を維持して推移している。需 要者からの選好性に優る玉江小学校校区にあ るが当該地域は街区整然性等にやや劣り、緩 やかに衰退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％