別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -19 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 60,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市伊敷７丁目５１４３番３ ｢伊敷７－９－１０｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が比較的 建ち並ぶ住宅地域 南東7.7m市道 水道、下水 鹿児島中央 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．７ｍ 市道 交通 施設 鹿児島中央駅北西方 5.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 甲突川中流域の狭い平坦部に存する既存住宅地域。現在の状況が変化する兆しはなく、当面現状を維持すると予 測する。地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市北西部に位置する甲突川沿岸の戸建住宅地域。需要者の中心は、自己所有目的の市内事業所に 勤務する給与所得者が大半と考えられる。近隣地域は、甲突川右岸に位置する伊敷７丁目内（旧肥田集落）の住宅地域 で、周辺の大型団地と比較すると生活利便性において劣るため、宅地に対する需要は弱含みである。取引の中心となる 価格帯は、１８０㎡の土地で１１００万円前後、新築住宅は小規模なもので２６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的を主体とする一般住宅が多い地域で、収益目的のアパート等はなく、賃貸市場が未成熟で事例の収集が困難な ため収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、市場の実 態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を採用して、鹿児島市北部の最近における住宅地の価格 動向との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは完全に収束していないものの経 済は回復基調にある。一方、円安・資源高に よる物価高の影響で業種によって回復にバラ ツキが見られる。 甲突川沿岸の旧来からの住宅地域。特段地価 に影響を与える変動要因はなく、地価は横ば いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％