別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -18 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市城山２丁目１３４番３９ ｢城山２－１１－１６｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 鹿児島中央駅北方 3.6km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 やや高台の戸建住宅を中心とした大型住宅団地である。地域は熟成化しており、現状維持で推移していくものと 予測する。総額との関係から、最近では２分割後の売買例による高値取引も存し地価は上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、城山団地・玉里団地・伊敷ニュータウン等の戸建住宅団地及びその周辺の住宅地域である。需要者は同 一需給圏内のマイホーム取得を目的とする個人等が中心である。これまでマンションとの競合から宅地需要は減退気味 であったが、最近では既存宅地を不動産業者が購入、２分割して建売住宅として販売する動きも見られるようになり、 需要は堅調である。需要の中心は土地については２２０㎡で２１００万円程度、新築戸建３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格が求められた。近隣地域内は戸建住宅を中心とした１低専の住宅地域であり、容積率は８０％と制 限されていることから、賃貸市場が未成熟で収益還元法が適用できなかった。したがって、本件鑑定評価額の決定にあ たっては、自用目的の取引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価 格が求められなかったことをも勘案し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [106.0] 100 [ 86.5] [106.0] 100 97,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向であるが、低金利も相まって 宅地需要は根強く、住宅地、商業地ともに上 昇傾向。ただし、一部商業地でコロナ禍の影 響も残る。 閑静な一般戸建住宅団地である。地域は熟成 化し、画地分割後の新築住宅建設も見られ、 一部世代交代も行われている。地価は上昇傾 向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％