別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鹿児島 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -15 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　幸太郎   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市玉里団地３丁目２６４５番２０３ ｢玉里団地３－３１－１０｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 鹿児島中央駅北方 5.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 商店街、スーパー、小学校等の施設が充実している住環境の良好な大型住宅団地で、市街地中心部と比較し割安 感があり宅地需要は堅調である。地価は横ばいから上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、玉里団地内を中心に、周辺の住宅地域一円。中心となる需要者は、戸建住宅を求める給与所得者や個人 事業主等個人が中心である。玉里団地は住宅団地として熟成しているほか、平地の開発地区と比べ値ごろ感もあるため 、宅地需要は安定している。最近は敷地を二分割した小規模宅地の取引も多く見られる。中心となる価格帯は更地で１ ５００万円から２０００万円程度、新築戸建住宅は小規模なもので２５００万円から３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の信頼性の高い事例を標準に決定しており、最近の市場動向を反映 する実証的価格である。また、当該地域は１低専の戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益性に乏しいことから収益還 元法の適用は断念した。従って比準価格を標準に、取引動向や周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、観光関連が回復し、個人消費も 持ち直している。新型コロナ感染の影響は残 っているが、急激な円安は一服し、景況は回 復傾向にある。 地域要因に大きな変化はない。成熟した住宅 団地であり、居住環境は良好であることから 宅地需要は堅調で、地価は横ばいから上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％