別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -14 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩元　透   TEL.

鑑定評価額 4,730,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市川上町８３０番１ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北7.5m市道、西側道 水道 鹿児島 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.6 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．５ｍ 市道 交通 施設 鹿児島駅北西方 8.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 川上地区の一般住宅が比較的建ち並ぶ調整区域内の住宅地域である。宅地需要は、街路条件がやや劣ることから やや低調で推移している。宅地価格は、やや下落傾向で推移していくものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市北部「川上町」「下田町」「吉野町」の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、当該 調整区域内の地縁者、血縁者が中心である。土地価格は、４７０万円程度である。 近隣地域の宅地需要は、新規参入者が少ないことから、やや低調である。 宅地価格は、やや下落傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自建の一般住宅、農家住宅が主体である。収益還元法は、民間の賃貸物件も少なく、賃貸借事情が成熟し ていない地域であることから、非適用とした。鑑定評価額は、比準価格を基本に、前年価格をも勘案して、上記のとお り決定した。対象標準地は、代表標準地であり、分科会において、広域的見地からの検討踏まえた価格であり、近隣地 域の宅地需要動向を反映した妥当な価格と判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧鹿児島市の住宅地価格は市街地中心部及び 住宅団地はほぼ安定～やや上昇一部はやや下 落傾向、周辺部はほぼ安定～やや下落傾向で 推移している。 地域要因に、特に変動要因は認められない。 宅地需要は、やや低調である。宅地価格は、 やや下落傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％