別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鹿児島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　幸太郎   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市永吉３丁目１０３５番２ ｢永吉３－６－３５｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が多い傾斜 地の住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 鹿児島中央駅北西方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした傾斜地の住宅地域であり。接道状況や地勢が劣るものの、平地の土地価格の上昇もあり、 当該地区も緩やかではあるがその影響を受け、地価は横ばいからやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島中央駅の北西方、永吉地区及びその周辺の低地から高台にかけての住宅地域一円。需要者の中心 は住宅を求める個人である。当該地域は街路条件の劣る傾斜地の既成住宅地域であるが、平地の開発地区等と比べ値ご ろ感があり、横ばいからやや上昇で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が１４００万円から１６００万円 程度、新築の戸建物件は３０００万円から４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の信頼性の高い事例を標準に決定しており、最近の市場動向を反映する実証的価 格である。また、当該地域は１低専の戸建住宅が中心の住宅地域で取引も少なく、収益性に乏しいことから収益還元法 の適用は断念した。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.0] 100 [117.5] [100.0] 100 80,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、観光関連が回復し、個人消費も 持ち直している。新型コロナ感染の影響は残 っているが、急激な円安は一服し、景況は回 復傾向にある。 傾斜地の住宅地である。近隣の平地での住宅 需要が堅調で、当該地区にも影響が及んでい る。土地価格は横ばいからやや上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％