別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 門川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門川 -4 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長濱　宏昭   TEL.

鑑定評価額 4,430,000 円  １㎡当たりの価格 6,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東臼杵郡門川町大字門川尾末字城屋敷３８８４番 ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 周辺に農地の多い住 宅地域 東3.5m町道 水道 門川 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ３．５ｍ町道 交通 施設 門川駅　南西方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、門川町郊外の農地が広がる農家住宅地域である。調整区域内で需要はほとんど無く、地域の住宅地 需要は、低迷している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 セットバック　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門川町の市街地周縁に外延的に広がる農家住宅地域の圏域。需要者の中心は、地縁性を有する個人が大 半を占め、他の市町村からの転入者は少ない。同一需給圏において宅地供給は、市街化調整区域の為限定的である。土 地取引の価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、門川町の農家住宅を中心とする住宅地域である。比準価格は、周辺類似地域の取引事例から求めたもので 、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。当該地域は、市街化調整区域であり、共同住宅は存 在せず、収益性を考慮することは非合理的である。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を中心に、前年 公示価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で 消費には一部弱い動きが見られる。門川町の 不動産市場への影響が懸念される。 農地も散見される農家住宅地域である。地域 要因に変動はなく、住宅取得者は限られてお り、需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％