別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 門川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門川 -3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長濱　宏昭   TEL.

鑑定評価額 3,560,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東臼杵郡門川町大字門川尾末字下納屋８７６４番１外 ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 漁港に近い住宅地域 南6m町道 水道 門川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　　 ６ｍ町道 交通 施設 門川駅　南東方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、門川町の漁港に近い住宅地域である。災害の危険性があり、需要供給ともに弱く、地価は下落基調 で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ日豊本線門川駅の南東方の漁港に近い住宅地域の圏域。需要者の中心は、生活に利便性を求める門 川町居住者が大半を占め、それ以外の市町村からの転入者は若干見受けられる程度である。同一需給圏において開発分 譲による宅地供給は少なく、需給はやや弱含みである。土地は４００万円前後、中古住宅が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、門川港に近い一般住宅地域である。共同住宅は少なく、自用目的の取引が殆どであり、また事業収支の観 点からも収益性を考慮することは非合理的である。比準価格は、周辺類似地域内の取引事例から求めたもので、近隣地 域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を中心に 、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [159.1] [103.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で 消費には一部弱い動きが見られる。門川町の 不動産市場への影響が懸念される。 門川港に近い古くからの住宅地域で、地域要 因に変動はない。災害等の危険性があり、需 要供給ともに少ない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％