別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 川南 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川南 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　賢一   TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 児湯郡川南町大字平田字垂門２３７２番４外 ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、事務所等 が建ち並ぶ商業地域 北西11m町道 水道、下水 川南 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ町道 交通 施設 川南駅　西方 3.2km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。長引く景気低迷の影響により商業地需要は減退していること から、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川南町及び隣接町の中心部に形成される地元商店街の商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業主及 び法人事業者である。依然として地方都市における景気回復の兆しはなく、また店舗経営者の高齢化、後継者不足等に より、需給は全般的に低調である。商業地の取引が少なく、事情を含むものも多いため需要の中心となる価格帯は見い だせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地元の個人事業者を主とする自用の店舗が中心である。新規店舗等もほとんどなく、商業事業者向けの賃貸 市場は形成されていない。一方、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から比準した取引価格は、市場性を反 映した実証的な価格である。よって試算価格の調整にあたっては、比準価格を標準とし、さらに代表標準地及び前年公 示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新富 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [113.1] [100.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費及び生産活動は持ち直している。雇 用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広 い業種において改善している。 顧客の流出、商業収益性の低下等により、需 要は低調であり、地価は弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％