別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 国富 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国富 -2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　史子   TEL.

鑑定評価額 8,680,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東諸県郡国富町大字木脇字赤池１３３７番 ②地積 　(㎡) 457   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に保育 園も見られる住宅地 域 北5m町道 水道 宮交バス木脇停留所 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 宮交バス木脇停留所　 北西方 700m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近年、近隣地域周辺は国富スマートＩＣの開設に伴って県道等の整備が行われ、交通アクセスが向上した一方で 、昨年の台風時に近隣地域の一部に床下浸水被害があり、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東諸県郡及び宮崎市西部のやや広域的な圏域に所在する住宅地域である。需要者の中心は旧来からの居 住者及び当地に地縁性のある者が殆どであり、圏外からの転入は少ない。近隣地域周辺の県道整備に伴い交通アクセス に向上が見られるが、台風時に水害の多い地域であり、需要はやや弱含みである。土地は８００万円～９００万円程度 、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とするほか周囲に農地等も残存するやや郊外の住宅地域である。自己所有目的の取引が大半 であり、収益物件はほとんど見あたらず、賃貸市場は未成熟である。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国富 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.8] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費及び生産活動は持ち直している。雇 用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広 い業種において改善している。 公示地に被害はなかったものの、近隣地域の 一部は、昨年の台風時に床下浸水等の被害が あり、需要はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％