別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三股 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三股 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治   TEL.

鑑定評価額 2,230,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北諸県郡三股町大字樺山字栗原３４７５番７ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模小売店舗が建 ち並ぶ近隣商業地域 北西11m県道 水道、下水 三股 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 三股駅　東方 750m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、三股町役場等に近接して位置する旧来からの商業地域である。隣接する都城市への顧客流出により 、近隣地域内の商業地需要は弱い状況にある。地価は当面の間、弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三股町及び都城市郊外の商業地域。需要者の中心は、町内の個人及び法人事業者であるが、大中規模画 地においては、県内外の法人事業者も散見される。近隣地域及びその周辺地域に存する店舗については、経営者の高齢 化に伴う後継者不足などによる空洞化傾向がみられ、商業地への需給は低調に推移している。需要の中心価格帯は、近 隣地域及びその周辺地域における商業地の取引が少なく、価格帯もまちまちであるため、見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域で、自用の店舗を中心としていることから、賃料水準の把握が困 難なため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用の店舗兼住宅を前提とした取引が中心であり、取引事例比較 法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用し、代 表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 5-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [100.0] 100 [ 60.8] [100.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三股町内の商業地域については、町西部に商 業集積が進んだ一方で、旧中心部では店舗立 地の空洞化傾向がみられる。 地域要因に特段の変動等はみられないものの 、商業地等への需要はやや弱く、地価につい てはやや弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -25.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％