別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 えびの -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   えびの -2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　哲生   TEL.

鑑定評価額 2,380,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 えびの市大字原田字本地原１４０３番７ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に農 家住宅が介在する住 宅地域 南5.5m市道 水道 えびの飯野 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 えびの飯野駅　北東方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は、一般住宅を中心に農家住宅が介在する住宅地域であるが、土地の需要は弱含みであり、地価は下 落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、えびの市内全域の住宅地域である。需要の中心は、同一需給圏に属するえびの市の居住者が多い。当 該地域は、一般住宅を中心に農家住宅が介在する住宅地域であるが、地域経済の低迷等により土地取引は少なく、地価 は下落傾向で推移している。土地は３００万円程度、新築戸建住宅は１，５００万円程度の物件が需要の中心となって いる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、一般住宅を中心に農家住宅が介在する住宅地域であるが、戸建住宅が標準的であり、賃貸市場は成熟し ていないため、収益性からの検討が困難であると判断し収益還元法は適用しなかった。比準価格は市場性を反映した価 格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 さらに前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　えびの -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [103.0] 100 [119.5] [103.0] 100 9,540  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が見られる ものの、持ち直しの動きも見られる。 一般住宅を中心に農家住宅が介在する住宅地 域であり、土地の需要は弱含みのため、地価 は下落傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％