別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日向 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日向 5-6 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　富永　伸二   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日向市大王町１丁目４２番 ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、営業所等を中 心とする路線商業地 域 西22m国道、南側道 水道、下水 日向市 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ　国道 交通 施設 日向市駅　北方 2.1km 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は国道沿いの路線商業地域であるが、市内における商業地需要が低迷するなか、幹線道路沿いにおいて も商業地需要は乏しく、地価は横這いまたは弱含み傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日向市内の国道を中心とした幹線道路沿い、及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は自 用店舗地を目的とした個人事業者及び法人並びに一部県内外に資本力を持つ企業等である。交通量は多いものの、郊外 型大型商業施設に顧客を取られており、厳しい状況が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の低層店舗等を中心とした幹線道路沿いの既成商業地域であり、ほとんどが旧来からの自己所有地を利用とす るもので、収益還元法は適用しなかった。比準価格については市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。従 って、本件においては比準価格を標準とし、前年標準地価格からの検討、かつ現在の経済状況等も勘案し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な新型コロナウイルス感染症の影響に より幅広い分野で大きな落ち込みとなったが 、一部に持ち直しの動きも見られる。 特に目立った地域要因の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％