鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日向 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６４５２０６ -100680	日向市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	１２１１０４５２０６ -82557	日向市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、南6m、角地		商業 (100,400)
c	１２２０６４５２０６ -100801	日向市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		商業 (80,240)
d	１２２０９４５２０６ -82076	日向市		更地	（　）	正方形	西12m県道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,498	100 [ 97.8]	61,859	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,900
b	(　 ) 67,954	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	65,340	100 [ 99.9]	65,405		65,400
c	(　 ) 54,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	53,886	100 [ 86.5]	62,296		62,300
d	(　 ) 44,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,205	100 [ 71.3]	61,999		62,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,900 円／㎡]

日向 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,265,018	3,636,371	14,628,647	13,448,300	1,180,347	（　0.9717） 1,146,943	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	22,489,078 円　　　　（　 37,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日向 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	430.00	Ｓ3	1,290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	597 ㎡	31.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分：フロア貸し、住宅部分：１ＬＤＫ

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似不動産より判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	430.00	90.0	387.00	1,763	682,281	3.0	2,046,843
							0.0	0
2～ 2	住宅	430.00	90.0	387.00	1,175	454,725	1.0	454,725
							0.0	0
3～ 3	住宅	430.00	90.0	387.00	1,175	454,725	1.0	454,725
							0.0	0
～

～

計		1,290.00	90.0	1,161.00		1,591,731		2,956,293
								0

⑨年額支払賃料	1,591,731 円　×　12ヶ月　＝　 19,100,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,161.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金より充当可能なため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,100,772 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 959,839 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,236,933 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,956,293 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,085 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,265,018 円　　　　（　 30,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日向８４０５（収）　　　　-4	1,146 ( 1,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,181	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,176 円/㎡　月額支払賃料（　 1,175 円/㎡）　基準階 2 F B
b	日向８４０５（収）　　　　-5	1,206 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,171
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日向 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	767,871 円	19,196,772　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,448,000 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	271,500 円	181,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,636,371 円　（　　　　　　 6,091 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 1,290.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,448,300 円（　　　　　 22,526 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,265,018 円
②総費用	3,636,371 円
③純収益　①－②	14,628,647 円
④建物等に帰属する純収益	13,448,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,180,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,146,943 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,921 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,489,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
日向 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日向 5-1

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　中武　誠

TEL.

鑑定評価額

37,600,000 円

１㎡当たりの価格

63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別方式

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日向市上町１０７３８番１４外｢上町１７－１３｣				②地積　(㎡)	597 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1.5:1	店舗Ｓ2	各種店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	西21m県道	水道、下水	日向市 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 170 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１ｍ県道

交通

施設

日向市駅　南西方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は各種店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域である。区画整理事業が進捗し、付近の環境整備が進むにつれて
徐々に駅前での土地取引も活発化しており、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日向市駅周辺及びその近郊を中心とする商業地域である。主な需要者は日向市内の法人や個人事業者の
ほか、県外資本の企業も一部見られる。日向市駅周辺は、区画整理事業の進行により環境の整備が進んでいるものの、
長引く地域経済の低迷や郊外への商業地需要の拡散等により、中心商業地の地価は下落傾向にある。商業地は取引自体
が少ないうえ、個別の事情が介在していることが多く、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

付近は各種店舗が建ち並ぶ駅前の商業地であるが、総じて自用目的の取引が多く、類似性を有する不動産の取引価格を
指標に地価水準が形成されていることから、比準価格の説得力は高い。収益価格は、賃貸需要が低く、土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、収益価格は参
考に留め、比準価格を標準とし、前年標準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　日向 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     63,300 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、
景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、物
価高などの下押しリスクに注意が必要である
。

区画整理事業の進捗に伴い、駅前中心商業地
の取引は徐々に持ち直しの兆しを見せており
、地価は若干の下落傾向で推移している。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

-0.5 ％

３　試算価格算定内訳

日向 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４４５２０６ -92578	日向市		更地	（　）	長方形	東21m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２２０６４５２０６ -100680	日向市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	１２１０８４５２０６ -88184	日向市		更地	（　）	長方形	西21m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	１２２０２４５２０６ -91701	日向市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,323	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,323	100 [ 100.0]	61,323	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,300
b	(　 ) 60,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,498	100 [ 94.0]	64,360		64,400
c	(　 ) 40,441	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,441	100 [ 64.3]	62,894		62,900
d	(　 ) 40,833	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	42,982	100 [ 67.7]	63,489		63,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

日向 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,446,178	3,659,587	14,786,591	13,522,600	1,263,991	（　0.9717） 1,228,220	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	24,082,745 円　　　　（　 40,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日向 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	430.00	Ｓ3	1,290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	597 ㎡	31.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は１ＬＤＫのアパートを想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同類の収益物件の貸室面積比等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	430.00	90.0	387.00	1,780	688,860	3.0	2,066,580
							0.0	0
2～ 2	住宅	430.00	90.0	387.00	1,187	459,369	1.0	459,369
							0.0	0
3～ 3	住宅	430.00	90.0	387.00	1,187	459,369	1.0	459,369
							0.0	0
～

～

計		1,290.00	90.0	1,161.00		1,607,598		2,985,318
								0

⑨年額支払賃料	1,607,598 円　×　12ヶ月　＝　 19,291,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,161.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,291,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 969,359 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,417,817 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,985,318 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,361 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,446,178 円　　　　（　 30,898 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日向８９８１（収）　　　　-2	1,112 ( 1,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,183	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,188 円/㎡　月額支払賃料（　 1,187 円/㎡）　基準階 2 F B
b	日向８４０５（収）　　　　-4	1,146 ( 1,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,194
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日向 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	910,000 円	182,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	775,487 円	19,387,176　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,456,000 円	182,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	273,000 円	182,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,659,587 円　（　　　　　　 6,130 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 1,290.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,522,600 円（　　　　　 22,651 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,446,178 円
②総費用	3,659,587 円
③純収益　①－②	14,786,591 円
④建物等に帰属する純収益	13,522,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,263,991 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,228,220 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,057 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,082,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,300 円／㎡）