別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日向 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日向 -11 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　富永　伸二   TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日向市大字財光寺字長江２８３番８７ ｢大字財光寺８－１６｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 財光寺 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 財光寺駅　北東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、財光寺地区の住宅団地である。団地が形成されてから長い年月が経過し、地域として熟成しており 需要は底堅く、地価は横ばいあるいは若干の上昇傾向で推移すると考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日向市南部及び南東部の住宅地域の圏域である。需要者の中心は日向市内に地縁のある居住者が中心で はあるが、一部圏外からの転入者もみられる。当該地域は特段の地域要因の変化は感じられないものの、値頃感があり 、かつ街区が区画整然としており、一定の需給動向が伺える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、民間アパート等の収益物件があるものの、ほとんどが旧来からの自 己所有地を運用とするもので、収益還元法は適用しなかった。比準価格については市場性を反映した実証的な価格であ り信頼性は高い。従って、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地及び前年標準地価格からの検討、かつ現在 の経済状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日向 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [128.0] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な新型コロナウイルス感染症の影響に より幅広い分野で大きな落ち込みとなったが 、一部に持ち直しの動きも見られる。 特に目立った地域要因の変化は見られないが 、街路が区画整然とした住宅地であり一定の 需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％