別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日向 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日向 -4 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　富永　伸二   TEL.

鑑定評価額 7,230,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日向市大字日知屋字深溝６２２番１７ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が見られる 高台の住宅地域 西7m市道 水道、下水 日向市 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 日向市駅　南東方 3.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。高台への需要は根強いが、当該地域は中心地からの距離があり、交 通利便性に劣るため、今後も地価は横ばい傾向が続くと考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日向市中心部及び南部に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域である。主な需要者は、日向市及び隣 接地域に生活圏を有する子育て世帯が中心である。住宅地域として成熟しており、新規供給は少ない傾向で推移してい る。津波対策のため高台への人気は安定しているため、それに伴って当該地域の需要も安定している。土地は７００～ ８００万円程度が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域には、中規模一般住宅が多く建ち並び、取引の中心は自己使用目的のものである。アパート等の収益物件 はほとんど存在しない地域であり、収益性に基づく地価形成がなされていないことから、収益価格の試算を断念した。 そのため、類似地域の規範性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが、不動産市場の実態を反映してい ると判断し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日向 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [159.6] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な新型コロナウイルス感染症の影響に より幅広い分野で大きな落ち込みとなったが 、一部に持ち直しの動きも見られる。 特に目立った地域要因の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％