別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日南 -4 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之   TEL.

鑑定評価額 2,970,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日南市南郷町中村字門之下乙２３７２番５ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 北西4.5m市道 水道 南郷 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ　市道 交通 施設 南郷駅　北東方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 漁港に近い、戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因の変動は見られない。しばらくは人口減少等による 需要の低下により、地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧南郷町を中心に、日南市や串間市の郊外部に形成された住宅地域である。主たる需要者は、当該地域に 地縁を有する個人が中心と考えられる。漁業を中心産業とする地域で、また、災害時の危険性の観点からも旧南郷町の 港近くへの圏外からの転入者は少ない。土地の取引は少ない状況にあり、土地は３００～４００万円程度、新築建売住 宅や条件付土地の取引はほとんど見られない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域の取引は自己使用目的のものが中心となっている。アパート等の収益物件は僅少な地域で、適正な賃料事 例を集めることは困難であったため、収益価格の試算は断念した。本件においては、類似地域の規範性が高い取引事例 から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映していると判断し、前年標準地価格及び地元精通者の 意見等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇により県内の経済情勢は引き続き厳 しいが、観光業等の回復により明るさもある 。住宅地の取引は比較的活発であるが、二極 化が生じている。 地域要因の大きな変化は見られないが、取引 が僅少な地域のため、今後も人口や世帯数の 減少に伴い、地価は下落傾向で推移するもの と思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％