別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 延岡 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 9-2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市大武町３９４番１ ②地積 　(㎡) 1,781   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 中小規模工場が建ち 並ぶ延岡港に近い工 業地域 南西8.5m市道 水道 延岡 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小規模の工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 延岡駅　北東方 2.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域である。地域内に格別の変動要因はみられないが、近隣地域等 に存する中小工場地については一定の需要が認められる。地価は当面の間、横ばい基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模の工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市内に位置する中小規模の工業地域である。需要者の中心は、地場の工場事業者や物流業を営む事 業者などの法人事業者。同一需給圏内において目立った新規の企業立地は見られないものの、工業地に対する一定の需 要は認められることから、需給ともに低位ながらも安定的に推移している。需要の中心価格帯は、市内における商業地 の取引は少なく、価格帯もまちまちであるため、見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域や同一需給圏内の類似地域においては自用の工場が多く存することから、賃料水準の把握が困難なため、収益 価格は試算しなかった。近隣地域では自用の工場を前提とした取引が中心となっており、取引事例比較法の適用におい て、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検 討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [185.5] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡市内では大規模工場等の新規立地はみら れないものの、中小規模の工場地に係る不動 産取引が一定程度みられる状況にある。 地域要因に特段の変動等はみられない。中小 工場地に係る需給は比較的安定しており、地 価は横ばい基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　 +30.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％