別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 延岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 9-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　菅野　道雅   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市別府町４２５８番１ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 作業場兼事務所 Ｓ2 小規模工場のほか、 住宅等の見られる工 業地域 西4m市道 水道、ガス 南延岡 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ　市道 交通 施設 南延岡駅　北方 630m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小工場や事業所等を中心とした工業地域であるが、周辺で目立った新規企業立地や設備投資等は なく、需要は限定的であることから、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市内の工業地域及び住工混在地域である。需要者は延岡市内に事業拠点を置く中小法人等が中心で ある。当該地域は、中小工場や事業所等を中心とした工業地域であるが、周辺で目立った新規企業立地や設備投資はな く需要は限定的で、地域要因等に特段の変化も見られないため、地価は弱含みの状況にある。延岡市内における工業地 の土地取引は非常に少なく、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の工場を中心とした工業地域に存しており、収益物件は見受けられず、賃貸市場は未成熟であるため、 収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、延岡市内の工業地域及び住工混在地域で取引された事例から試算した もので、市場性の観点から求めた実証的な価格である。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比 準価格を標準とし、前年標準地価格からの検討も踏まえて、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より厳しい状況にあったものの、ウィズコロ ナの下で、緩やかに持ち直している。 地域要因に特段の変化は見られない。工業地 における目立った新規企業立地や設備投資等 は見られず、地価は弱含みの状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％