別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 延岡 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 5-10 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　寺本　文俊   TEL.

鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市大門町２３９番１外 ②地積 　(㎡) 1,130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 事務所兼住宅 Ｓ2 営業所、店舗、工場 等が建ち並ぶ路線商 業地域 東28.5m国道 水道、下水 延岡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２８．５ｍ　国道 交通 施設 延岡駅　北東方 2.2km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、営業所、店舗、工場等が建ち並ぶ路線商業地域である。特筆すべき地域要因の変動は見られないが 、市内における商業地取引は少なく、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市の幹線及び準幹線沿いの商業地域及び住商混在地域の圏域である。需要者の中心は、地元在住の 個人事業者及び法人事業者で、一部県内外に資本力を持つ企業も見られる。店舗経営者の高齢化、後継者不足及び大型 店舗への顧客の流出等により、需要は下落傾向で推移している。市内における商業地の取引は少なく、価格帯もまちま ちで需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、営業所、店舗、工場等が建ち並ぶ路線商業地域であり、自用の店舗が中心で、賃貸市場が未成熟のため、 収益価格は試算しなかった。取引事例は、類似地域の信頼性のある事例を採用した。以上により、市場性を反映した実 証的かつ客観的な比準価格を重視し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [123.0] [100.0] 100 38,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎県の景気は、持ち直している。延岡市の 住宅地及び商業地の地価は下落傾向で推移し ている。 当該地域は、営業所、店舗、工場等が建ち並 ぶ路線商業地域で、市内における商業地取引 は少なく、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％