別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 延岡 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 5-7 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　寺本　文俊   TEL.

鑑定評価額 29,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市卸本町１１１番１０ ｢卸本町１１－１５｣ ②地積 　(㎡) 700   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 1:2.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 卸売店舗、営業所等 が建ち並ぶ商業地域 東10m市道、背面道 水道、下水 延岡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １０ｍ　市道　　背 面道 交通 施設 延岡駅　南東方 2.2km 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、卸売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域である。近年、周辺地域に新規店舗の出店が見られ、需要 は安定的に推移しており、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市の幹線及び準幹線沿いの商業地域及び住商混在地域の圏域である。需要者の中心は、地元在住の 個人事業者及び法人事業者である。卸売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域で、近年は、他業種の出店も見られ、需要 は安定的に推移している。市内における商業地の取引は少なく、価格帯もまちまちで需要の中心となる価格帯は見いだ せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、卸売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域であり、自用の店舗が中心で、賃貸市場が未成熟のため、収益価 格は試算しなかった。取引事例は、類似地域の信頼性のある事例を採用した。以上により、市場性を反映した実証的か つ客観的な比準価格を重視し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [114.0] [100.0] 100 41,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎県の景気は、持ち直している。延岡市の 住宅地及び商業地の地価は下落傾向で推移し ている。 近年、周辺地域に新規店舗の出店が見られ、 需要は安定的に推移しており、地価は横這い 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％