別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 延岡 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 3-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長濱　宏昭   TEL.

鑑定評価額 9,370,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 延岡市川原崎町７番１ ②地積(㎡) 660  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:3 田 周辺が開発されつつある宅地見込地地域 南4.5m市道 水道、ガス 延岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西   50 ｍ、南    0 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 宅地見込地（田地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   14.0 ｍ、奥行　約　　   47.0 ｍ、規模　　        650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 道 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 延岡駅　東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の 　将来予測 延岡市中心部周縁の住宅地域に近接した地域で、海岸線に近く需要はやや低迷している。宅地開発は見られるが 、地価はやや弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 宅地見込地（田地） (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,200 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     11,900 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部周縁の宅地見込地地域である。需要者の中心は、延岡市内の不動産開発業者である。近隣 地域を含む延岡市内の宅地見込地地域の需要は、やや弱含みである。宅地見込地は、土地の形状、規模等個別的要因が 違い、価格帯もまちまちで、中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 当該地域は、周辺に一般住宅や共同住宅が見られる宅地見込地地域である。比準価格は、周辺類似地域の取引事例から 求めたもので、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。控除法は、造成後の更地価格から開発 費用、販売費用等を控除した理論的な価格である。したがって、試算価格の調整に当っては、控除法による価格は参考 とし、比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.4 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡市内の宅地開発は、中小規模の分譲宅地が中心 である。宅地分譲はやや低調に推移しており、見込 み地価格は弱含みで推移している。 海岸線に近い事から、高台の住宅地と比較すると宅 地需要は減少している。見込み地価格は緩やかに下 落している。 特にない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他