別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 延岡 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -16 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　菅野　道雅   TEL.

鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市富美山町５１５番７ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 延岡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 延岡駅　北西方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。周辺における区画整理事業の進行や中核病院の移転等 により利便性が向上しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部周辺の住宅地域である。需要者は延岡市内の居住者が大半を占めており、圏外からの転入 者は少ない。当該地域は、市中心部近郊に位置する戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、周辺における区画 整理事業の進行等により生活利便性が向上しており、また高台の立地面からも需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 土地は７００万～８００万円程度、新築戸建住宅は２，２００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、自用物件が中心であり、賃貸市場が未成熟であるため、収 益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、延岡市中心部周辺の住宅地域の取引事例から試算したもので、市場性の 観点から求めた実証的な価格である。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし 、代表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [164.0] [100.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より厳しい状況にあったものの、ウィズコロ ナの下で、緩やかに持ち直している。 地域要因に特段の変化は認められないものの 、災害リスク等の観点から高台の住宅地需要 は依然として底堅く、地価は上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％