別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 延岡 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -13 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市平原町１丁目８８４番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 南延岡 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   210 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 南延岡駅　南西方 520m 法令 規制 ２中専 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。周辺には生活利便施設が見られ居住環境は概ね 良好であり、需要は堅調で地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部周辺に存する住宅地域である。需要者は延岡市内の居住者が大半を占めており、圏外から の転入者は少ない。スーパー等の各種店舗や病院、小学校、駅といった生活利便施設や公共施設との接近性に優れてお り、居住環境は概ね良好で需要は堅調であり地価は緩やかな上昇傾向で推移している。土地は７００万円程度、新築戸 建住宅は２，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。共同住宅が散見されるが、自用の戸建住宅が中心で賃 貸市場が成熟しておらず、また、画地規模等により収益物件の想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。鑑 定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年標準地価格との検討を 踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [141.6] [102.0] 100 38,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、ウィズコロナの下、各種政策の 効果もあり、個人消費、雇用情勢など緩やか に持ち直しており、明るい兆しが見られつつ ある。 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で ある。生活利便性は良好で住宅地需要は堅調 であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％