別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 延岡 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -12 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　菅野　道雅   TEL.

鑑定評価額 7,570,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市古城町２丁目９番２ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした閑静な住 宅地域 東7m市道 水道、ガス、下水 南延岡 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 南延岡駅　北西方 2.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を主とする区画整然とした閑静な住宅地域である。利便性の高い地域で住環境等も良好な ため、需要は安定しており、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部周辺の住宅地域である。需要者は延岡市内の居住者が大半を占めており、圏外からの転入 者は比較的少ない。当該地域は、一般住宅を主とする区画整然とした閑静な住宅地域で、周辺には病院や商業施設等が 見られるなど、利便性が高く住環境も良好なため、需要は安定している。土地は７００～９００万円程度、新築戸建住 宅は２，５００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟であることから、収益 価格は試算しなかった。一方、比準価格は、延岡市中心部周辺の住宅地域の取引事例から試算したもので、市場性の観 点から求めた実証的な価格である。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、 指定基準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　延岡 -2                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     53,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より厳しい状況にあったものの、ウィズコロ ナの下で、緩やかに持ち直している。 地域要因に特段の変化は認められないものの 、周辺では高値での取引も見られるなど、地 価はやや強含みの状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％ +0.4 ％