別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 延岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　巴樹   TEL.

鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市大武町２２８８番４ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、共同住宅、工 場等が混在する既成 住宅地域 東6m市道 水道、下水 延岡 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 延岡駅　北東方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅のほか小規模工場等も散見される地域で、周辺における生活関連施設の立地状況等から相応の居住性を有す が、戸建ニーズは都市部近郊に集中するため、地価は下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧延岡市北部ほか郊外の住宅地域が圏域で、需要者の中心は自己居住用として取得する個人である。大 武町を東西に走る延岡港線以南については工場地帯が広がり且つ、当該地帯が町内の大部分を占める特殊な地域性から 、町内人口も１，０００人程度で戸建ニーズは極めて低い。中心となる価格帯は戸建用地で坪当たり８万円前後である が、成約価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自己居住用住宅を中心とする既成住宅地域に存するため、圏内より選択した規範的事例に基づく取引事例 比較法を適用した。収益還元法については収益性を思考しない需要者の属性等を考慮し適用していない。本件評価にお ける適用手法は取引事例比較法のみとなったが、対象標準地に係る需要者属性等から最も適合性が認められる。したが って、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 84.5] [101.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾 向にあり、大武町の人口も５年間で６％減少 している。世帯数は概ね横ばい。 町の大半を工業地帯が占め、地域性に変化は ないが、戸建ニーズに乏しく、地価は下落傾 向。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％