鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

都城 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０２４５２０２ -84532	都城市		更地	（　）	ほぼ整形	西15m市道、北5m、東5m、三方路		（都）近商駐車付置義務 (100,300)
b	１２２０５４５２０２ -81498	都城市		更地	（　）	ほぼ整形	南15m市道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (60,200)
c	１２１１０４５２０２ -82195	都城市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東23m国道、南西11m、角地		（都）近商駐車付置義務 (500)
d	１２２０６４５２０２ -100399	都城市		建付地	（　）	台形	南15m市道、東4.5m、角地		（都）２住居 (70,200)
e	１２２０６４５２０２ -100419	都城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、中間画地		（都）商業 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,295	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 84.2]	57,082	100 [ 102.0]	55,963	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,000
b	(　 ) 58,986	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,455	100 [ 106.0]	55,146		55,100
c	(　 ) 41,979	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 80.5]	51,209	100 [ 99.9]	51,260		51,300
d	(　 ) 33,041	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	45,827	100 [ 84.0]	54,556		54,600
e	(　 ) 42,542	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.3]	54,982	100 [ 93.6]	58,741		58,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -19.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,100 円／㎡]

都城 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,106,597	1,054,046	4,052,551	3,410,370	642,181	（　0.9717） 624,007	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,235,431 円　　　　（　 35,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都城 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	Ｓ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	347 ㎡	11.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し２階事務所：２区画

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同類の物件の面積比等を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	85.0	119.00	1,933	230,027	6.0	1,380,162
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.00	90.0	126.00	1,546	194,796	6.0	1,168,776
							0.0	0
～

～

～

計		280.00	87.5	245.00		424,823		2,548,938
								0

⑨年額支払賃料	424,823 円　×　12ヶ月　＝　 5,097,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 245.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,097,876 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 267,494 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,082,382 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,548,938 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,106,597 円　　　　（　 14,716 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	都城８３１０（収）　　　　-18	1,530 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	1,360	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,554 円/㎡　月額支払賃料（　 1,546 円/㎡）　基準階 2 F B
b	都城８９８１（収）　　　　-11	2,150 ( 1,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [120.0]	100 [125.0]	1,748
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

都城 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	229,500 円	45,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	160,496 円	5,349,876　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,100 円	45,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,850 円	45,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,054,046 円　（　　　　　　 3,038 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,900,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,410,370 円（　　　　　 9,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,106,597 円
②総費用	1,054,046 円
③純収益　①－②	4,052,551 円
④建物等に帰属する純収益	3,410,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	642,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	624,007 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,798 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,235,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
都城 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

都城 5-8

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　長濱　宏昭

TEL.

鑑定評価額

19,100,000 円

１㎡当たりの価格

55,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	都城市北原町１４６３番１｢北原町５－１１｣				②地積　(㎡)	347 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他）駐車付置義務 (90,300)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ2	小規模の店舗、事務所等が見られる商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	都城 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 45 ｍ、南 25 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

都城駅　南方

550m

法令

規制

（都）近商
(90,300)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小規模店舗、事業所等が混在している商業地域である。今後とも現状どおり推移していくと予測さ
れ、地域の地価水準は横這い傾向にあると思料する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都城市内の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、地縁性を持つ個人事業主や法人等が主である。
当該地域への出店は、画地規模が小さいため小規模な店舗が中心である。商業地取引の価格帯はまちまちであり借地も
多く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、都城市の幹線道路沿いの低層の店舗、事業所が中心の商業地である。周辺地域の賃貸市場は低迷しており
、収益価格は低位に試算された。比準価格は、周辺類似地域の取引事例から求めたもので、近隣地域との間に代替・競
争等の関係が認められ規範性が高い。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を中心に、代表標準地との検
討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　都城 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 71.1]

[100.0]
100

55,400

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で
消費には一部弱い動きが見られる。都城市の
不動産市場への影響が懸念される。

小規模の店舗、事業所が建ち並ぶ商業地域で
ある。地価は概ね横這い推移している。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

都城 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０２４５２０２ -84532	都城市		更地	（　）	ほぼ整形	西15m市道、北5m、東5m、三方路		（都）近商駐車付置義務 (100,300)
b	１２２０１４５２０２ -84453	都城市		建付地	（　）	台形	東20m市道、中間画地		（都）商業駐車付置義務 (90,500)
c	１２２０１４５２０２ -84596	都城市		更地	（　）	長方形	西15m市道、北6.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	１２２０５４５２０２ -81354	都城市		建付地	（　）	不整形	南東20m市道、北東6m、北西8.5m、南西6m、三方路		（都）近商駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,295	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 84.2]	57,082	100 [ 102.9]	55,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,500
b	(　 ) 54,692	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	57,427	100 [ 103.8]	55,325		55,300
c	(　 ) 47,797	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	49,892	100 [ 91.3]	54,646		54,600
d	(　 ) 34,848	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.3]	44,061	100 [ 79.8]	55,214		55,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,100 円／㎡]

都城 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,012,170	1,032,253	3,979,917	3,321,210	658,707	（　0.9717） 640,066	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,550,314 円　　　　（　 36,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都城 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	Ｓ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	347 ㎡	11.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗部分はフロアー貸し、２Ｆ事務所部分（占有面積６３㎡）２区画を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種同等の収益物件の面積比を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	85.0	119.00	1,900	226,100	3.0	678,300
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.00	90.0	126.00	1,520	191,520	3.0	574,560
							0.0	0
～

～

～

計		280.00	87.5	245.00		417,620		1,252,860
								0

⑨年額支払賃料	417,620 円　×　12ヶ月　＝　 5,011,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 245.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,011,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 263,172 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,000,268 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,252,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,902 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,012,170 円　　　　（　 14,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	都城８３１０（収）　　　　-18	1,530 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,417	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,594 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 2 F B
b	都城８９８１（収）　　　　-11	2,150 ( 1,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [119.0]	100 [120.0]	1,771
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

都城 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	223,500 円	44,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	157,903 円	5,263,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,200 円	査定額とする
	建物　　　　　　　　　 379,900 円	44,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,050 円	44,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,700 円	44,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,032,253 円　（　　　　　　 2,975 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,321,210 円（　　　　　 9,571 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,012,170 円
②総費用	1,032,253 円
③純収益　①－②	3,979,917 円
④建物等に帰属する純収益	3,321,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	658,707 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	640,066 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,550,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,200 円／㎡）