別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 都城 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 5-6 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市高城町穂満坊字和田２７０４番７外 ②地積 　(㎡) 497   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 特別用途地区 1:2 店舗兼住宅 Ｓ1 金融機関も見られる 店舗兼住宅の多い商 業地域 南西16m県道 水道、下水 山之口 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 山之口駅　北西方 3.5km 法令 規制 （都） 近商 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧高城町中心部に形成される商業地域で既存の近隣居住者向け小規模店舗を主体とする。郊外型大 規模店舗の出店等による顧客流失から専用住宅の利用も見られ地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧高城町を中心に北諸県郡旧町に形成される商業地域一帯である。需要者の中心は地縁性を有する個人 及び法人事業者が大半を占めている。旧来からの小規模小売店舗を主体とするが、郊外型大規模店舗の出店等により空 き店舗も見られ、町内の人口減少のほか、経営者の高齢化等も相俟って需要は低調で地価は下落傾向で推移している。 商業地の取引は少なく、事情を含むものも多いため中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、近隣居住者向けの店舗兼住宅の多い商業地域である。近隣地域及び周辺において賃貸物件は見られず、賃 貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替競争関係にある取引事例との比較により求 めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準と し、代表標準地価格及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 5-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [100.0] 100 15,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、ウィズコロナの下、各種政策の 効果もあり、個人消費、雇用情勢など緩やか に持ち直しており、明るい兆しが見られつつ ある。 旧高城町中心部の商業地域であるが、町内の 人口減少、店舗経営者の高齢化や周辺商業地 の収益性の低下から店舗需要は低調で地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％