鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

都城 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１１４５２０２ -99491	都城市		更地	（　）	不整形	北15m市道、東16.5m、二方路		（都）２住居 (70,200)
b	１２２０５４５２０２ -81354	都城市		建付地	（　）	不整形	南東20m市道、北東6m、北西8.5m、南西6m、三方路		（都）近商駐車付置義務 (100,400)
c	１２２０６４５２０２ -100399	都城市		建付地	（　）	台形	南15m市道、東4.5m、角地		（都）２住居 (70,200)
d	１２２０７４５２０２ -88405	都城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		（都）２住居駐車付置義務居住誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,386	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.8]	46,576	100 [ 117.5]	39,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,600
b	(　 ) 34,848	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.3]	44,061	100 [ 112.2]	39,270		39,300
c	(　 ) 33,041	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	45,827	100 [ 116.0]	39,506		39,500
d	(　 ) 36,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.6]	42,407	100 [ 107.1]	39,596		39,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,500 円／㎡]

都城 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,621,928	514,624	2,107,304	1,775,770	331,534	（　0.9717） 322,152	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	6,316,706 円　　　　（　 22,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都城 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	285 ㎡	12.0 m x 25.0 m	前面道路：国道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸店舗、２階は平均専有面積４５㎡の２ＤＫ（２戸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,327	119,430	6.0	716,580
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,021	91,890	1.0	91,890
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		211,320		808,470
								0

⑨年額支払賃料	211,320 円　×　12ヶ月　＝　 2,535,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で充当することを想定のうえ計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,535,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 137,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,614,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	808,470 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,621,928 円　　　　（　 9,200 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	都城６６２７（収）　　　　-1	1,092 ( 1,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,032	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,022 円/㎡　月額支払賃料（　 1,021 円/㎡）　基準階 2 F B
b	都城６６２７（収）　　　　-5	1,090 ( 1,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,008
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

都城 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,500 円	23,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,074 円	2,751,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 203,100 円	23,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,850 円	23,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,900 円	23,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,624 円　（　　　　　　 1,806 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,900,000 円	設計監理料率　 129,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,775,770 円（　　　　　 6,231 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,621,928 円
②総費用	514,624 円
③純収益　①－②	2,107,304 円
④建物等に帰属する純収益	1,775,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	331,534 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	322,152 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,130 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,316,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
都城 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

都城 5-2

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　長濱　宏昭

TEL.

鑑定評価額

11,200,000 円

１㎡当たりの価格

39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	都城市祝吉町５００６番１外				②地積　(㎡)	285 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 1:2	店舗Ｗ2	店舗のほかに営業所等が見られる近隣商業地域	北西19m国道	水道、ガス、下水	都城 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層の店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１７．５ｍ国道

交通

施設

都城駅　北東方

1.2km

法令

規制

（都）２住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、事業所・各種店舗が建ち並ぶ商業地域である。当地の地価は、底値水準にあり当面横這い推移する
と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都城市内の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、全国展開する県外資本や地縁性を持つ個人
事業主や法人等が主である。当該地域への出店は、画地規模が小さいため小規模な店舗が中心である。商業地取引の価
格帯はまちまちであり借地も多く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、低層店舗が中心の路線商業地である。当地の賃貸市場は、土地価格に見合う賃料水準でないため収益価格
は低位に求められた。比準価格は、周辺類似地域の取引事例から求めたもので、近隣地域との間に代替・競争等の関係
が認められ規範性が高い。したがって、試算価格の調整に当っては、収益価格は参考に留め、比準価格を中心に、さら
に地元精通者の意見等を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で
消費には一部弱い動きが見られる。都城市の
不動産市場への影響が懸念される。

小規模の店舗、事業所が建ち並ぶ商業地域で
ある。地価は概ね横這い推移している。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

都城 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０１４５２０２ -84596	都城市		更地	（　）	長方形	西15m市道、北6.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	１２２０６４５２０２ -100399	都城市		建付地	（　）	台形	南15m市道、東4.5m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	１２２０５４５２０２ -81354	都城市		建付地	（　）	不整形	南東20m市道、北東6m、北西8.5m、南西6m、三方路		（都）近商駐車付置義務 (100,400)
d	１２２０３４５２０２ -78984	都城市		更地	（　）	ほぼ整形	西14m市道、北11m、南3m、角地		（都）２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,797	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	49,892	100 [ 126.6]	39,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,400
b	(　 ) 33,041	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	45,827	100 [ 116.1]	39,472		39,500
c	(　 ) 34,848	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.3]	44,061	100 [ 112.4]	39,200		39,200
d	(　 ) 35,717	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	35,051	100 [ 88.9]	39,427		39,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,400 円／㎡]

都城 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,551,703	485,691	2,066,012	1,760,910	305,102	（　0.9717） 296,468	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,813,098 円　　　　（　 20,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都城 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	285 ㎡	12.0 m x 25.0 m	前面道路：国道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分はフロアー貸し、住宅部分（占有面積４５㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,307	117,630	6.0	705,780
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,006	90,540	1.0	90,540
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		208,170		796,320
								0

⑨年額支払賃料	208,170 円　×　12ヶ月　＝　 2,498,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,498,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 133,902 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,544,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	796,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,551,703 円　　　　（　 8,953 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	都城８３１０（収）　　　　-14	838 ( 836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	981	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,008 円/㎡　月額支払賃料（　 1,006 円/㎡）　基準階 2 F B
b	都城８３１０（収）　　　　-16	953 ( 951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	1,035
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

都城 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,500 円	23,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,341 円	2,678,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,200 円	査定額とする
	建物　　　　　　　　　 201,400 円	23,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,550 円	23,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 485,691 円　（　　　　　　 1,704 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,700,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,760,910 円（　　　　　 6,179 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,551,703 円
②総費用	485,691 円
③純収益　①－②	2,066,012 円
④建物等に帰属する純収益	1,760,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	305,102 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	296,468 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,040 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,813,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,400 円／㎡）