別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 都城 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -13 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　寺本　文俊   TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 7,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市山田町山田字脇之馬場３８７４番１ ②地積 　(㎡) 809   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模住宅が多い支 所等に近い既成住宅 地域 南西11m市道 水道 万ケ塚 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　１ １ｍ　市道 交通 施設 万ヶ塚駅　西方 2.5km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模住宅が多い中心部に近い既成住宅地域である。周辺地域で河川改修工事が行われており、生 活環境の改善が見込まれるが、宅地需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山田町を中心とした都城市の住宅地域の圏域である。需要者の中心は町内居住者が大半を占め、同一需 給圏外からの転入者は少ない。特筆すべき地域要因の変動は見られないが、人口の減少・高齢化等の影響により、町内 における取引は少なく、地価は下落傾向で推移している。土地は６００万円前後、戸建の新築物件は１，６００万円前 後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模住宅が多い既成住宅地域で、共同住宅等の収益物件は見られず、自用目的の取引が中心で賃貸市場 が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。取引事例については類似地域の信頼性のある事例を採用した。近隣地域 は居住の快適性を重視する住宅地域であり、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、前年公示価格等 からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎県の景気は、持ち直している。都城市の 住宅地及び商業地の地価は下落傾向で推移し ている。 周辺地域で河川改修工事が行われており、生 活環境の改善が見込まれるが、宅地需要は低 迷しており、地価は下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％