別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 都城 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -12 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.

鑑定評価額 3,850,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市高城町大井手字二本松２２０９番２ ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 南東12m市道 水道 山之口 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 山之口駅　北西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧高城町郊外部に位置し、一般住宅、農家住宅のほか農地も見られる住宅地域である。新規の宅地 分譲は殆ど見られないとともに、需要は低調で地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都城市北部及び北諸県郡旧町に存する住宅地域一帯である。需要者の大半は同一需給圏内の居住者が占 めており、その中でも地縁性を有する者が多く圏外からの転入者は少ない。旧高城町郊外部に位置し都城中心市街地と の接近性に劣る立地であり、住宅地需要に乏しく、地価は引き続き下落傾向である。土地は４００万円程度であり、新 築戸建分譲、建築条件付土地分譲の供給は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、旧高城町郊外部の旧来からの住宅地域である。近隣地域及び周辺において賃貸物件は見られず、賃貸市場 が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替競争関係にある取引事例との比較により求めたも ので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代 表標準地価格及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [154.9] [102.0] 100 7,680  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、ウィズコロナの下、各種政策の 効果もあり、個人消費、雇用情勢など緩やか に持ち直しており、明るい兆しが見られつつ ある。 一般住宅、農家住宅等が見られる住宅地域で あり、地域内に格別の変動要因は見受けられ ない。需給ともに低調で地価は下落傾向で推 移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％