別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 都城 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -7 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長濱　宏昭   TEL.

鑑定評価額 6,950,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市下川東４丁目１０号１０番 ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 旧来からの住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 都城 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 都城駅　北西方 1.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、都城市中心市街地外縁部の区画整然とした住宅地域である。周辺類似の住宅地域と比較すると人気 がないが、地価は底値圏にあり、当面横這い推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ日豊本線都城駅の北西方に外延的に広がる住宅地域の圏域。需要者の中心は生活に利便性を求める 都城市居住者と近隣市町の居住者が大半を占め、それ以外の市町村からの転入者は少ない。同一需給圏は成熟した住宅 地で開発分譲による宅地供給は、散見される程度で少ない。土地は５００万～７００万、戸建物件は２１００万前後の 物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、都城市北西部の戸建住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域である。比準価格は、周辺類似地域の取 引事例から求めたもので、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。共同住宅が散見されるが賃 料水準が低廉なため、収益性を考慮することは非合理的である。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を 中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [170.0] [103.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で 消費には一部弱い動きが見られる。都城市の 不動産市場への影響が懸念される。 都城市の北西方に位置する、旧来からの住宅 地である。地域要因に変動は見られない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％